“뉴욕 맨해튼 부동산 시장이 되살아나고 있다.” 최근 미국 미디어들이 게재하고 있는 부동산 뉴스 제목이다. 많은 뉴욕 시민들이 코로나19 대유행 시작 몇 달간 잠잠해진 이후 급반등세로 바뀐 모습을 실감하는 현장 목소리를 전하고 있다.

미국 뉴욕부동산회사 네스트시커스 한국지사장 곽용석

코로나19로 약 1년간 침체했던 맨해튼 주택 시장이 지난 몇 년 만에 가장 높은 매매거래를 기록하며 지난 1분기를 마감했다. 지난 3월, 약 1500가구의 맨해튼 주택들이 매매 계약을 치뤘다. 부동산 정보분석 회사인 어반딕스(Urban Digs)에 따르면, 이는 14년 만에 한 달 동안 가장 많은 거래 기록이다.

▲ 맨해튼 미드타운 전경(사진=네스트시커스)

어반딕스 대표는 "매매거래 급증은 코로나19가 급증하면서 뉴욕시가 정체 상태에 빠졌던 전염병 초기 몇 달 동안의 극심한 침체 이후 억제된 수요를 반영한다"고 설명했다. 구매자들은 백신 출시가 가속화되고 3만1000명 이상 주민들이 목숨을 잃은 코로나19 대유행 이후 뉴욕시가 안전하다는 자신감이 커지면서 다시 시장에 뛰어들고 있다고 판단했다.

구매자들은 낮은 주택담보대출 금리를 이용, 맨해튼 주요 부동산을 저렴한 가격에 매입할 수 있는 기회를 포착해 왔다. 중개회사 더글러스 엘리먼에 따르면 맨해튼 코업아파트 1분기 중간규모 평균 매매가격은 78만 달러로 전년 동기 대비 3.8% 하락했다. 콘도아파트도 4.7% 하락한 155만 달러로 팔려 시세는 아직 전년수준을 밑돌고 있다.

어반딕스는 일부 매수자가 지난해 봄 받았던 '공포스런 할인'이 시장에서 사라져가고 있으며 올해 말쯤 가격 상승이 시작할 것으로 기대한다고 설명했다.

맨해튼 주택가격은 코로나19에 대한 공포가 심화되면서 2020년 3월부터 하락하기 시작했다. 어반딕스에 따르면, 작년 5월, 가격은 작년 연초 대비 약 11% 하락했다. 그러나 그 후 얼마 지나지 않아 회복되기 시작했고, 어떤 물건은 판매가격이 2020년 1월 수준을 훨씬 앞서는 것도 나타나고 있다고 제시했다.

그 동안 가격 상승을 억눌렀던 것은 맨해튼의 과잉 공급량 때문이다. 그러나 3분기 이후 재고는 22.5% 감소했으며 현재 20년간 분기 평균치를 6.9% 웃도는 수준에 그치고 있다.

감정평가회사 밀러 새뮤얼사의 최고 경영자인 조나단 밀러는 "주택재고는 지난 여름처럼 풍부하지는 않다. 재고가 점점 줄어들고 있다."라고 밝혔다.

그는 코로나19 전염병이 부동산을 강타했던 뉴욕 시장 상황에 대해  “맨해튼 주택 시장이 회복되는 중이지만, 아직까지 호황이라고 표현하지는 않을 것”이라고 말했다. 그는 “기업들이 직원들을 사무실로 다시 불러들이기 시작하는 다음 단계가 큰 전환점이 될 것”이라고 피력했다.

지난 1분기 맨해튼에서 체결된 거래 계약은 3700건으로 2020년 같은 분기에 비해 58% 증가했다. 부동산 중개회사인 코코란 그룹에 따르면 이는 2007년 이후 1분기 중 가장 높은 수치이다. 맨해튼 서쪽과 동쪽 그리고 다운타운에서 매매가 가장 증가했으며, 북부와 미드타운이 작년에 비해 거래가 적었다.

매수자들은 저렴한 가격을 활용해 임차해 있는 주택과 낮은 주택담보대출 금리를 이용해 매입했으며 더 넓은 공간과 테라스나 마당 등 야외 편의시설을 이용하기 위해 거래하는 경우가 많았다고 분석가들은 제시했다.

한편, 맨해튼 임대시장도 활황세를 보이고 있다. 지난 2월 13년 만에 최고 거래를 기록했다.

지난1월 이어 코로나19 회복 움직임 가시화되는 모습을 보이고 있다. 그러나 임대료는 전년대비 10% 이상 하락한 상태다.
코로나19 대유행이 퍼진 지난 1년 동안, 뉴욕 세입자들은 가격 하락, 높은 공실률, 그리고 시장에 나온 엄청난 아파트 임대물량을 충분히 활용하고 있다.

▲ 맨해튼 한 아파트에서 바라본 다운타운 전경(사진=네스트시커스)

뉴욕부동산회사인 더글러스 엘리먼의 월세 임대 시장 보고서에 따르면, 지난 2월 맨해튼 임대 거래는 13년 만에 최고 수준을 기록했다. 임대료가 계속 하락하고 수천 가구 아파트가 시장에 남아 있는 가운데 작년 하반기에 예상했던 회복 상황이 현실화 되고 있다.? 지난 1월에 이어 2월에도 활발한 모습을 보인 셈이다.

이 보고서의 작성자인 감정평가사 조나단 밀러는 이러한 추세가 지난 2월 6561건의 거래가 체결된 맨해튼에서 두드러지고 있다. 이는 지난 2020년 2월 3089건에 비해 상당한 증가이며 2011년 이후 전년대비 가장 큰 폭 증가세다.

그는 "시장은 활동이 빠르게 가속화되고 있다"라며 시중에 오래 남아있던 임대아파트 마저 세입자가 나타나기 시작하고 있다.”고 언급했다. "다른 모든 지표는 여전히 매우 취약한 상태를 보이고 있지만 서서히 개선되고 있다."라고 설명했다.

반면, 맨해튼 평균 임대료는 계속 하락해 월 2995달러로 전년대비 14.4% 하락했다. 시장 매물 40% 이상이 평균 2.1개월간 무상 임대 제공을 감안, 평균 임대료는 2843달러로 떨어진다. ?맨해튼 공실률은 작년 코로나19 유행 전 2%에 비해 여전히 높은 5%을 보이고 있다.
더글러스 엘리만의 한 담당자는 임대 활동이 증가한 지 5개월째 접어들면서, 특히 올 상반기에 백신 접종 노력이 급증할 것으로 예상됨에 따라 뉴욕 임대 시장이 안정되어 가고 있다는 것을 의미한다고 말했다.

나아가 올해 들어 뉴욕 맨해튼 상업용 부동산 시장도 회복기운이 돌고 있다. 최근 오피스 임대시장이 돋보이고 있다.

글로벌 부동산정보회사인 CBRE가 최근 발표한 올해 1분기 시장 보고서에 따르면, 뉴욕 맨해튼 미드타운, 다운타운, 미드타운 사우스 등 3개 시장의 분기별 사무실 임대 활동이 크게 증가한 것으로 나타났다. 맨해튼 분기별 임대 거래는 1분기에 총 289만 평방피트(약 8만평)였다. 작년 4분기 대비 67% 증가했다. 다만 5년 분기 평균인 626만 평방피트에는 54% 못 미쳤다고 미디어들이 보도했다.

▲ 맨해튼 미드타운 전경 (사진 =네스트시커스)

임대 재계약은 1분기에 총 136만 평방피트로 분기 거래 절반 가까이를 차지했다. 전체 임대 회전물량(임대기간을 감안한 신규 또는 갱신 계약 물량)은 425만 평방피트로 작년 같은 기간 보다 48% 감소한 기록을 보였다. 임대가능 물건 비율은 분기대비 1.8% 포인트 상승한 17.2%를 기록했으며, 전년 동기 대비는 5.5%포인트 상승했다.

평균임대료는 평방피트당 75.99달러로, 전 분기보다 2% 감소했고, 전년 동기 대비 7% 하락했다. 재임대 사무실 공실율은 4.7%였으며 평균 임대료는 1년 전보다 9% 감소한 평방피트당 59.15달러를 기록했다.

CBRE의 한 분석전문가는 "기업들이 직장 복귀 전략을 짜기 시작하면서 상업용 부동산 시장이 전환점을 돌고 있는 것 같다"고 미디어에 설명했다. 6개월 전보다 시장에서 임차인이 22% 증가한 상황으로, 맨해튼이 올해 하반기 임대 활동이 상승세를 보일 수 있음을 시사하는 긍정적인 신호라고 미디어에 설명했다. NM