공동주택은 안전성과 편리성, 저렴한 관리비로 인해 전 국민 78%이상이 공동주택에 거주하고 있다. 공동주택은 자치단체와 달리 행정규제권과 세금으로 운영되지 않고 본인들 부담으로 자치적으로 운영하는 만큼 계층과 직업 등 다양한 주민들의 요구와 의견이 다르다 보니 갈등과 분쟁이 발생할 수밖에 없다.

윤담 기자 hyd@

점차 아파트가 투기 수단으로 변질해 분양가격과 전세값이 급등함에 따라 정부는 공급에 치중하다 보니 서민생활에 밀접한 관리비 적정화와 시설물 보수에 따른 분쟁에는 소홀하다. 다양한 분쟁을 행정민원과 고발보다는 사전 상담과 컨설팅으로 합의를 유도하여 더불어 사는 아파트공동체 운동을 29년 동안 실천하고 있는 한재용 전국아파트연합회 광주시회장을 찾았다.

아파트 분쟁 고발보다 상담으로 합의에 최선
한재용 회장은 38년 공직 경험을 살려 체계적이지 못한 관리비 집행의 투명성과 표준화로 효율적인 집행방법으로 분쟁을 줄이기 위해 92년도에 광주·전남공동주택연합회를 구성하였다. 연합회 구성은 91년 아파트에 입주해 공무원들은 반상회에 참석해야 했다. 주민들의 관리비와 부실공사 피해와 입주지체보상금을 배상하지 않는 등 시공사의 횡포가 심각해 동대표회의를 바로 구성했다. 인근 단지들을 방문해 자료를 공유한 결과 관리비가 항목별로 2-5배차이로 천차만별하였을 뿐만 아니라 하자는 수백여건에 달하고 설계도를 위반한 부실공사도 상당해 체크리스트를 작성해 공동으로 대응키로 했다. 아파트관리 관련 연일 발생한 집단행동을 방지하기 위해 연합회와 YMCA 시민중계실, 경실련과 공동으로 1백여 개 아파트에서 신고를 받았다. 자체자문단을 구성해 협상하지 못한 24개단지를 시의회에 청원하였다.

▲ 한재용 회장

전국 최초 ‘아파트 특위’를 구성해 설계도 등을 검토해 합의를 통해 270개 단지에서 총 1,700억 원 상당의 보수와 배상을 받아냈다. 합의하지 못한 시공사는 사법기관에 고발해 부실공사를 하면 더 손해라는 사회적 여건 조성과 도출된 불합리한 법령을 고충처리위원회와 국회에 건의해 상당 조항 개정했다. 특히, 연합회에 상담반을 운영해 매년 1천여건 이상 상담과 2백여 차례 아파트단지 컨설팅을 했다. 이밖에도 아파트별 각종 수입성 용역비와 지출성 점검과 검사비를 제출받아 분석결과를 격월제 교육과 토론회 회보149호 발간, 격년제로 ‘아파트관리 편람’ 배부와 수시 당면현안 등을 아파트에 통보한 결과 광주지역은 전국 17개 시도 관리비 중 16%～23%이상 저렴한 성과를 얻었다. 특히 2000년 인터넷이 보급되자 관내 6백여개소 아파트 홈페이지를 제작하고 단지별 관리비를 인터넷으로 공개하도록 정부에 건의를 했다. 늦었지만 2009년도부터 관리비를 공동주택정보관리망(K-apt)에 주택관리사협회가 위탁받아 공개토록 하였으나 정작 필요한 주요 내용 공개를 꺼려 위탁관리업무를 감정원으로 이관토록 했다.

공동체 운동으로 동대표와 관리주체의 위상 정립에 매진
한재용 회장은 비리를 은폐시키기 위해 공개를 꺼리는 용역비와 공사비만 방법과 자료를 84개항목으로 세분화해 빅데이터를 공개하면 비리는 발생할 수가 없다고 강조한다. 공동주택 관련 분쟁은 관리비 과다집행과 동대표 선출과 관리소장 업무능력에서 대부분 발생된다는 것. 그간 입법 의원과 행정부처는 수시 법령을 개정하면서 사적 자치에 맞는 주민을 위한 법령을 제정해야 함에도 관리주체의 갑질과 범죄경력은 생략하고 동대표 권한 규제와 부당간섭과 부풀려 매도했다. 이에 따라 덕망 있는 동대표들이 나서지 않아 대표회의를 구성하지 못해 몇 개월째 파행 운영되는 단지가 속출하고 있다. 한 회장은 관리주체 주관으로 관리를 하도록 한 이후 고발과 고소는 물론 분쟁으로 인한 자치단체의 감사결과 부적정한 관리 건수는 급증해 관리업무가 발전보다는 퇴보하고 있다고 지적했다. 이 같은 사례는 ‘동대표들의 임기를 2년 중임으로 제한해 구성이 어려울 때는 구성원 3분의 2이상이 구성되면 그 구성원으로 한다’, ‘2회에 걸쳐 등록자가 없으면 3회에는 자격이 부여된다’, ‘동대표 선거시 득표수가 같으면 추첨제로 한다’, ‘물품 구입과 용역과 수선공사계약은 관리주체가 대형공사는 대표회의가 한다’는 등 일반 관례와 달라 담당 공무원들까지 혼동하는 실정이다.며 아쉬워 했다.

한재용 회장은 비리 발생은 “관리주체가 업체와 결탁하지 않으면 업체와 동대표와의 비리는 발생하지 못하는 체제다”며 “동대표들의 전문성 부족과 일부 몰지각한 동대표도 있겠으나, 비리는 관리주체의 주도나 동조, 방관하지 않는다면 동대표만의 비리는 절대 발생할 수 없다는 것이 일반적인 상식이다”며 동대표들만 매도해서는 안 된다고 강조했다. 이를 위해 앞으로 “동대표 임기 제한은 단지 실정에 맞게 정한다”와 단체별 견제와 발전을 위해 법정단체 지정과 협회 위탁교육 등을 담당 부처에서 편향적으로 조정 못 하도록 법으로 정하고 관리규약 준칙 조항도 시·도 직원들이 협회의 압력에 밀려 편향적으로 법을 위배한 조항을 끼워 넣지 못하도록 시행령으로 상향해야 한다고 주장했다. 또한 “외부회계감사도 일반적으로 꼭 필요한 것으로 이해하지만 시행 5년이 지난 외부회계감사의 성과보다는 부실회계감사가 도리어 문제가 되고 있다며, 허위영수증이나 계약서만 비치되면 비리를 면죄부로 악용한 사례가 계속 밝혀지고 있다”면서 주기를 3년으로 완화하고 수시감사는 언제든지 할 수 있도록 건의했다.

아울러 관리주체와 주택관리업자, 관리소장과 대표회의 업무와 책임을 명확히 구분과 처벌규정은 상향 조정하고 또 법령 시행 전 자치단체는 사전에 공문을 발송하고 관련 조항을 위배해 분쟁을 유발할 때에는 시정조치로 선심 행정을 지양하고 규정대로 처벌해야 한다고 제언했다. 현재 법령으로도 방지할 수 있는 비리와 분쟁, 부당간섭과 괴롭힘 금지 등을 여론에 밀려 땜빵식 입법을 지양하고, 반기별 또는 1년으로 최소한 줄여 전반적인 관련법을 개정할 때에는 관련 단체의 사전의견 청취와 토론회를 개최를 정례화해 입법 후 혼란과 갈등을 최소화하도록 건의했다. 한 회장은 “공동주택 선진관리는 법으로 해결보다는 주민과 직원들이 가족으로서 상생하면서 배려와 참여로 각종 문화행사, 기후변화대응환경정화와 자원봉사 활동 등 자치적인 사업을 실천토록 해 열심히 노력해도 불신받고 있는 동대표와 관리주체의 위상이 정립되어 신뢰받는 더불어 사는 아파트 공동동체 문화 정착에 매진하겠다”고 각오를 다졌다. NM