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토지주 대토보상 극대화를 위해 전문가들이 연합
2020년 12월 06일 (일) 23:15:45 황태일 기자 hti@newsmaker.or.kr

제3기 신도시를 중심으로 대토보상에 관한 열기가 뜨겁다. 대토보상은 지난 2007년부터 시행되어 왔지만 홍보가 되지 않고, 부동산 개발이라는 점에서 개인 토지주들이 접근하기에는 어려움이 많았다. 그러나 위례신도시부터 대토보상이 활성화가 되기 시작하였고, 정부에서도 현금보상으로  한 번에 많은 현금이 시중에 풀리는 것을 막기 위하여 3기 신도시를 중심으로 대토보상에 대해 많은 홍보를 하여 이제는 토지주들이 현금보상을 받을 것인가 대토보상을 받을 것인가 고민들을 많이 한다.

황태일 기자 hti@

토지주들의 관심이 많아진 만큼 부작용도 많아져 대토보상을 선택하는 토지주에게 돌아가야 할 수익이 대토개발 대행사들의 편취로 많은 개발 수익이 대토회사들의 몫이 되는 등 부작용도 있었다. 공공주택지구 전국연대 대책협의회(이하 ‘공전협’)에서는 토지주들의 권리를 찾기 위해 부단히 노력을 하여왔고 그 중 하나로 잘못된 대토보상 개발방식을 바로 잡고자 노력하였다.
<공전협>의 제1호 자문사 ㈜서울건축이엔씨 대표이사 현석원 건축사는 <공전협>의 자문위원장으로 전국의 공공주택지구 토지주들과의 만남과 공전협 활동을 통하여 토지주들이 원하는 바가 무엇인지 알고, 토지주의 요구를 충족하는 대토보상개발을 진행하기 위해 ㈜하나대토개발을 설립하였다.

대토보상은 선택이 아닌 필수
공공주택지구의 토지주들은 많은 매체를 통하여 대토보상이라는 단어를 듣고 이제는 대토보상이 무엇이며, 수익이 얼마정도 발생하는지 조금은 아는 수준까지 되었다. LH 등의 사업자로 부터 보상통지를 받게 되면 현금보상을 받을 것인지, 대토보상을 받을 것인지에 대한 갈림길로 나뉜다. 현금보상을 선택하면 수용재결, 이의신청 등을 통하여 보상금액 자체를 조금 더 받을 수는 있지만 그 수준에는 한계가 있다는 것도 토지주들은 알고 있다. 그러기에 현금보상보다는 대토보상을 택하는 토지주 비율이 점차 늘어나고 있고, 최근 들어 대토보상 비율이 50%를 넘어간 지역도 있고 대부분 지역이 50%에 근접하여 대토보상을 받고 있다. 대토보상을 받아 개발을 하여 수익을 받게 되면 대토보상용지의 용도에 따라 다르겠지만 현금보상금액보다 적게는 30%, 많게는 100% 이상까지도 수익이 발생한다는 것을 알기에 토지주들이 대토보상을 선호하는 것이 현실이다.

▲ 현석원 총괄사장

 
토지주의 요구사항, 안전한 원금보장 및 수익보장
그러나 대토보상을 선택하여는 토지주들은 고민이 있다. 과연 대토보상을 받아 개발업무대행사에 맡겼을 경우 안전한지, 원금 보장은 가능한지 등에 대한 의구심을 갖는다. 개발방식에 따라 다르겠지만 현재 정부에서 추천하는 방식인 대토보상리츠 개발방식의 경우 국토교통부의 승인과  지휘를 받아 비교적 안전하기는 하지만 LH 등의 사업자로부터 대토용지에 대한 정식 계약 후 소유권이 확보되기까지 불안함이 있는 것이 사실이다. 대토보상리츠 개발업무대행사에서 이 부분에 대한 불신을 극복시켜주면 좋겠지만 대부분이 영세한 업체이고 자본력과 기술력을 갖추지 못하여 토지주의 욕구사항을 보증할 수 없는 형편이다. 현석원 <공전협> 자문위원장은 이러한 것을 너무 잘알기에 ㈜서울건축이엔씨를 모체로 하여 토지주의 요구사항을 충족시킬 계획이다.    
㈜서울건축이엔씨는 개발 및 개발대행을 하는 전문회사로 용인 신갈 약2,400평 상업용지(1,200억원 규모)에 연면적 3만 여평, 주차대수 1,000여대, 47층 규모의 오피스텔에 대한 개발을 위해  건축허가를 변경 중에 있고, 경기도 김포에 10,000여 세대의 아파트, 2,000여실의 오피스텔 등 개발사업의 업무대행을 진행하고 있다. ㈜서울건축이엔씨는 대림산업㈜와 이미 개발에 대한 건설시공 약정도 마쳤고, 설계사무소 중 국내 유일의 상장회사이자 1위 업체인 ㈜희림종합건축사사무소, 대림산업 ‘e편한세상’ 건축설계 공식협력사인 ㈜종합건축사사무소 건원 등과 계약을 통하여 업무를 진행하는 등 충분한 자본력과 전문기술인력 등을 구성하고 있다. 이러한 자본과 기술을  바탕으로 전국의 공공주택지구의 토지주를 위하여 ㈜하나대토개발을 설립하여 총괄사장으로서 토지주가 원하는 요구사항을 모두 충족시켜 줄 예정이다.

대토개발은 부동산개발사업, 전문가들에 의한 업무는 필수이며 토지주가 직접 눈으로 확인 필요
 ㈜하나대토개발 현석원 촐괄사장은 <공전협> 자문위원장으로 ‘부동산개발전문인력(국토교통부)’이자 ‘건축사’로서 그 동안 공공주택지구 각 지구별 위원회 및 토지주에게 개발과 관련하여 많은 도움을 주었으며, 대토리츠개발은 단순히 부동산 중개가 아니므로 토지주에게 잘 설명하는 것도 중요하지만 개발업무 전반에 관한 종합적인 지식이 있어야 한다고 강조한다.
 대토보상리츠에는 많은 국가공인전문가들이 함께 업무를 협업한다. 자산관리회사인 AMC(자산관리전문인력 전문가), 투자자산에 대해 법적으로 안전하게 관리하는 자산보관 및 사무수탁을 하는 신탁회사(투자자산운용사 등 전문가), 회계관리 및 감사 등을 진행하는 회계법인(공인회계사), 법무를 담당하는 법무법인(변호사) 등이 협업하며, 이러한 모든 전문가들을 총괄하여 토지주를 대신하여 조율하는 업무를 진행하는 곳이 대토보상리츠 개발업무대행사(대토PM, 대토용역사, 업무대행사)이다. 이와 같이 대토개발에는 많은 전문가가 참여하고 업무 등을 조율하여야 하니 정부에서도 개발사업에는 국토교통부에서 인정하는 ‘부동산개발전문인력’으로 개발업무를 진행하도록 규정하고 있다. 또한, 각 전문협력사들을 관리 감독하고, 조율할 많은 국가공인전문가가 모두 필요한 것이 현실이다. 그러나, 대부분의 대토개발업무대행사들이 개인 또는 소수의 인력으로는 업무를 진행하며 개발업무자체를 분양대행사 등에 재하청을 주는 등의 방법으로 수익만을 목적으로 업무를 진행하고 있음이 현실이다.
 
전문가들의 활동에 필요한 수수료는 용역비로 지급
대토보상리츠 개발업무에는 많은 전문가가 필요하고, 전문가들의 활동에는 일정한 용역비가 지급되어야 한다. 토지주 입장에서는 작은 용역비로 큰 효과를 기대함은 당연한 것이다.  ㈜하나대토개발 현석원 총괄사장은 건축설계를 예로 들며, 건축설계시 평당 일정한 금액의 설계비 및 감리비를 지급하는데, 이러한 용역비는 “엔지니어링 사업대가” 등을 기준으로 지급하고 있는 바 대토보상리츠 개발대행업무도 기술인력에 의한 업무대행 용역으로 보아, 매출총액의 일정 비율이 아닌 전문가들의 용역대가 기준을 정립하여 실비 개념으로 업무를 수주할 계획을 갖고 있다. 아무래도 토지주 입장에서는 저렴한 비용으로 큰 효과를 기대할 수 있을 것이다.   

보상에 만족하지 못하는 토지주들을 위해 최대 수익을 약속
 ㈜하나대토개발 현석원 총괄사장은 그동안 <공전협> 자문위원장으로 역할을 수행하며 강제수용지구 토지주들의 설움을 알기에 토지주에게 최대 보상을 돌려주기 위하여 노력할 것을 다짐한다. 또한 <공전협>의 명예에 누를 끼치지 않기 위하여 최선을 노력을 할 것이며, 이를 통해 최대 수익으로 대토보상 토지주들이 조금이나마 안위 받길 기대했다.
이를 위해 ㈜서울건축이엔씨와 업무를 진행하고 있는 국내 최대 전문협력사들과 협의하여 토지주들에게 최대 보상을 위한 노력을 다 할 것을 약속받았고, 각 지구의 대토용지 선정에서부터 개발 전반에 이르기까지 든든한 자본과 개발사업 노하우 등을 대토보상리츠에 접목하여 토지주에게 최고의 수익을 발생시켜 모든 수익을 토지주에게 돌려 줄 것을 약속했다. NM

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