정부가 종부세 강화와 임대차2법에 이어 과열된 집값을 잡기 위한 3번째 카드로 재건축 규제 완화와 신규 택지개발에 의한 공급대책을 내놨다. 전문가들은 수도권 시장에 13만가구라는 강력한 공급신호를 준 만큼 어느 정도의 집값 안정화를 거둘 것으로 전망했다.

장정미 기자 haiyap@

지난 8월4일 정부가 발표한 ‘서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안’에 따르면 13만2000가구를 공급한다. 이번 대책의 핵심은 크게 공급부지와 규제완화다. 그중 신규 택지 발굴을 통한 주택 공급물량은 총 3만3000가구로 ▲태릉CC 1만가구 ▲용산 캠프킴 3100가구 ▲정부 과천청사 일대 4000가구 ▲서울지방조달청 1000가구 ▲국립외교원 유휴부지 600가구 ▲서부면허시험장 3500가구 ▲노후 우체국 복합개발 1000가구 Δ공공기관 유휴부지 9400가구 등이다. 김영한 국토교통부 주택정책관은 “신규택지 공급분 3만3000가구 중 50%를 분양으로 공급하며, 태릉골프장 부지 1만가구는 내년 사전청약이 가능할 것”이라고 밝혔다.

재건축단지 용적률 300~500% 완화
3기 신도시 용적률 상향과 기존사업 고밀화로 공급되는 주택물량은 2만4000가구, 공공재개발 등으로 마련된 공급물량은 7만가구다. 노후 공공임대 재정비 등 도심공급 확대로 마련될 주택공급물량도 5000가구 이상이다. 시장의 관심이 높은 사업은 LH, SH 등 공공기관이 참여해 2배 이상의 주택을 공급하고 개발이익은 기부채납으로 환수하는 공공참여형 고밀 공공재건축이다. 정부는 이를 위해 재건축단지의 용적률을 300~500% 수준으로 완화하고, 층수도 기존 35층에서 50층까지 허용하기로 했다. 고밀 재건축으로 향후 5만가구 이상의 추가 공급을 확보한다는 계획이다. 증가한 용적률에 따라 늘어난 주택 중 50~70%는 기부채납으로 환수해 무주택, 신혼부부, 청년 등을 위한 공공분양에 50% 이하를 제공하고 나머지 50%는 장기공공임대 형태로 활용할 예정이다.

국토부 관계자는 “정체된 재건축조합에서도 이익이 보장되기 때문에 참여율이 높을 것으로 보인다”고 예상했다. 이밖에 정부는 또 3기 신도시 등에 대한 용적률도 평균 10%포인트(p) 내외로 상향하고 해당지구 주택을 2만가구 이상 확대한다. 지난 8월5일에는 국토교통부가 부동산정책의 목표는 ‘하향안정’이라고 밝혔다. 박선호 제1차관은 이날 tbs라디오에 출연해 “(정책목표는) 집값 현상유지가 아닌 하향안정”이라며 “집값을 떨어뜨려서 실수요자 관점에서 좀 더 많은 선택지를 갖고 주택을 마련할 수 있는 여건을 만들겠다”고 했다. 박 차관은 “4일 국회에서 주택의 취득, 보유, 양도 등 다주택자의 단기투자에 대한 세금이 대폭 강화됐다”며 “앞으로는 다주택을 하려는 요인이 줄어들고 내년 6월까지는 상당한 처분 물량이 나올 것으로 기대된다”고 말했다. 박 차관은 ‘정부가 주택공급이 부족하지 않다고 했는데 대규모 추가 공급물량 확대 방안을 낸 이유는 무엇이냐’는 질문에 “실수요를 충족하기 위한 주택공급은 부족하지 않다고 생각한다”며 “2023년 이후 충분한 공급을 위해 지금 준비를 하겠다는 것”이라고 했다.

단기적 집값 안정효과보다 중·장기적 효과 기대돼
건설부동산업계 전문가들에 따르면 정부가 발표한 ‘서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안’에 따른 집값 안정효과가 당장 나타나기 어렵다는 지적이 지배적이다. 업계에선 불안감을 느낀 수요자들이 주택 매수를 서두르는 ‘패닉 바잉’(공황 구매)이 계속될 것이란 시각이 팽배하다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “공급을 늘리겠단 측면에선 긍정적으로 평가하지만 오르는 집값을 잡기 위해서는 세제혜택을 주는 대책이 더 영향이 클 것”이라며 “기존 대책에서 나왔던 공급물량들을 제외하면 새로 책정된 물량이 13만2000가구에 그친다”고 말했다. 함영진 직방 빅데이터랩장도 “실입주로 이어지는 약 2~3년 뒤 공급효과가 가시화되기 때문에 단기적 집값 안정효과보다는 중·장기적 효과를 기대할 수 있다”며 “무주택 실수요자를 분양시장에 대기시키는 효과를 기대할 수 있다”고 말했다. 대부분 방안이 공공물량에 집중된 데다 초저금리로 시중에 풀린 돈이 부동산시장에 계속 유입되면서 내 집 마련 수요가 이어질 가능성도 크다. 양지영 R&C 연구소장은 “상당수가 공공물량에 집중돼 집값 상승 불안감을 잠재우기는 한계가 있어 집값 안정화 등 주택시장에 미치는 영향은 제한적일 것으로 예상된다”며 “분양전환이 되지 않는 공공임대는 사실상 내 집 마련으로 보기 어렵기 때문에 패닉바잉을 막기는 어려울 것으로 보인다”고 강조했다. 업계에선 공공참여형 고밀재건축에 참여하는 조합이 적어 이를 통해 공급을 늘리기가 쉽지 않을 것으로 판단한다.

정부는 공공 재건축 참여 시 용적률을 최대 500%까지 높이고 아파트를 50층까지 지을 수 있도록 할 방침이다. 하지만 조합 입장에선 용적률로 얻은 물량의 절반 이상을 공공으로 풀어야 하기 때문에 실익이 크지 않다는 게 업계 평가다. 권 교수는 “용적률을 풀어주는 대신 절반을 공공물량으로 개발해야한다면 참여하는 조합이 적을 것”이라며 “고밀도 개발로 주변 환경·교통 문제가 발생하면 수익자들에게 책임을 묻는 문제도 발생할 수 있다”고 설명했다. 양 소장도 “조합원들 입장에서는 개발 이익의 대부분을 공공이 환수하는 것”이라며 “입지가 좋은 사업지는 조합원들의 참여도가 떨어질 것으로 예상되고 뉴타운 해제지역도 조합원들의 참여도를 이끌어내기 어려운 것은 마찬가지일 것”이라고 전했다. 태릉골프장, 서울의료원 등 개발로 인한 주민 반발과 고밀도 개발의 부작용도 풀어야 할 숙제로 남아 있다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “지역주민들 입장에선 정주환경의 악화와 교통문제 등이 우려돼 반발할 수밖에 없다”며 “무분별한 도심 고밀도개발 추진으로 일조권과 조망권 침해 등 부작용도 불가피할 것”이라고 말했다. 함 랩장도 “3기 신도시와 도심 내 유휴부지 등을 과밀화해 공급하면서 지역 내 교육, 교통 등 기반시설 부족 문제와 과밀 문제가 없는지 점검해야 한다”고 지적했다.

정부, 시장 교란행위에 대한 수사 강화
정부가 8.4 부동산 공급대책에서 꼽은 서울권역 중심의 개발예정지에 시장 교란 행위가 뿌리 내리지 못하도록 집값 담합, 부정청약, 탈루 등에 대한 수사를 강화한다. 공공참여형 고밀재건축에 대한 선도 사례 발굴에 나서는 한편, 서울시와도 협의를 통해 가시적인 성과를 낼 수 있도록 협의하기로 했다. 지난 8월5일 정부는 정부서울청사에서 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 제1차 부동산시장 점검 관계장관 회의를 열어 이 같은 방안을 논의했다고 밝혔다. 이날 회의에는 김현미 국토교통부 장관과 은성수 금융위원장, 경제수석, 국세청장, 경찰청장을 비롯해 금감원 부원장, 행정안전부 지방경제재정실장, 서울시 도시계획국장 등이 참석했다. 참석자들은 그 동안 정부가 발표한 부동산 대책들의 진행상황을 점검하고, 시장교란행위에 대한 엄중단속의 필요성을 공감했다. 부동산 정책의 보다 정확하고 효과 높은 전달 중요성에 대해서도 인식을 같이한 것으로 전해졌다.

특히 부동산시장 교란행위를 차단하기 위해 고가주택을 대상으로 한 자금출처 의심거래를 상시 조사하기로 했다. 9억원 이상 고가주택 거래가 있으면 자금출처 의심거래를 조사해 그 결과를 주기적으로 공표할 예정이다. 공급대책에 포함된 주요 개발예정지 등에서 부동산 시장이 과열 조짐을 보일 경우에는 즉시 기획조사에 착수하기로 했다. 특히 집값 담합이나 부정청약 등에 대해 수사를 강화하고, 각 지방국세청의 ‘부동산거래 탈루대응 TF’를 통해 탈루 의심사례에 대한 세무조사도 착수하기로 했다. 1인 법인·외국인·갭투자자의 다주택 취득, 업·다운 계약서 작성, 무주택자 명의를 이용한 대리청약 등에 대해서도 조사에 나설 방침이다. 홍 부총리는 “관계기관 간 공조를 통해 집값 담합, 부정청약, 탈루 등에 대한 조사·수사 및 단속을 강화할 예정”이라며 “변칙·불법거래 의심 사례는 예외 없이 전수 조사해 끝까지 추적하고 엄중한 처벌을 하겠다”고 강조했다. 이날 회의를 시작으로 매주 열리는 부동산시장 점검 관계장관회의에서는 시장 교란요인에 대한 정책 대응방향을 설정한다. ‘신속대응팀’을 운영해 시장을 일일모니터링하고, 관계장관회의에서 실효성 있는 대응이 가능하도록 지원할 방침이다. 또 태릉골프장, 서울지방조달청 이전부지, 과천청사·국립외교원 유휴부지 등 택지 개발을 위한 토지매각을 위해 관계기관 협의를 시작해 사업에 속도를 높이기로 했다.

공공참여형 고밀재건축을 추진함에 따라 공공참여방식 다양화를 위한 도시정비법 등 근거법령도 조속히 정비하기로 했다. 관계기관은 공공 고밀재건축에 대한 선도 사례를 발굴하고, 서울시도 조속한 시일 내에 가시적인 성과를 창출할 수 있도록 협의하기로 했다. 이와 함께 부동산 정책을 국민들에게 쉽고 상세하게 제공할 수 있도록 홍보 채널을 다양화하고, 일일 모니터링 등을 통해 부정확한 정보가 사실로 오인되지 않도록 바로잡을 계획이다. 홍 부총리는 “실수요자가 집이 필요한 시점에 땀 흘려 노력하면 집을 마련할 수 있는 부동산시장 여건과 환경을 만들어나가는 데 끝까지 노력할 것”이라고 말했다. 이해찬 더불어민주당 대표도 “다주택 소유로 투기소득을 올리던 시대는 끝나야 한다”며 부동산 투기 세력에 경고했다. 이밖에 법무부도 기획부동산, 부동산 전문 사모펀드 등 금융투기자본의 불법행위, 개발제한구역, 농지 무허가 개발행위, 차명거래행위, 불법 부동산 중개행위, 조세 포탈행위 등 부동산 관련 범죄수익에 대한 철저한 환수 방침을 밝힌 바 있다. 나아가 정치권 안팎에서는 부동산의 거래와 감독을 상시적으로 전담하는 부동산 감독 기구를 설치해야 한다는 목소리까지 나오고 있어 정부의 부동산 투기와의 전쟁에 탄력이 붙을 전망이다.

한국의 집값 상승률 63개국 중 37위
전 세계 집값이 글로벌 초저금리와 막대한 유동성 등으로 역대 최고로 치솟은 가운데 한국의 집값 상승률은 중하위권 수준인 것으로 나타났다. 국제통화기금(IMF) 통계를 보면 지난해 3분기 기준 세계 실질 주택가격 지수(Global Real House Price Index)는 167로 해당 지수 집계가 시작된 2000년 이후 최고를 기록했다. IMF는 2000년 2분기를 기준(100)으로 물가 상승을 반영한 세계 63개국의 집값을 단순 평균한 해당 지수를 분기마다 산출하고 있다. 지수는 2008년 1분기 160까지 상승했다가 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 사태에 따른 글로벌 금융위기 여파로 2011년 4분기~2012년 3분기에 144까지 하락했다. 이후 차츰 살아나 2017년 2분기(160)에 금융위기 이전 수준을 회복한 뒤 꾸준히 최고치를 경신하고 있다. 최근의 세계 집값 상승은 무엇보다도 각국 중앙은행의 초저금리·통화완화 정책으로 풀려난 글로벌 유동성 때문으로 분석된다. 미국 연방준비제도(Fed·연준)는 지난해 7월 말 10년여 만의 첫 기준금리 인하를 시작으로 지난해 하반기에만 미·중 무역분쟁 여파 대응 등을 위해 세 차례 금리를 낮췄다. 게다가 올해는 코로나19 사태에 맞서 미국 등 주요 국가들이 기준금리를 사실상 ‘제로’로 내리고 양적 완화 정책을 펼치면서 각국 주식 등 다양한 자산 가격이 일제히 급등하고 있다.

국가별로 보면 2018년 4분기부터 2019년 3분기까지 63개국 중 45개국의 집값이 오른 가운데 한국 집값 상승률은 1.1%로 중간보다 낮은 37위에 그쳤다. 이중 경제협력개발기구(OECD) 회원국 37개국만 보면 한국 집값 상승률은 26위로 중하위권에 머물렀다. 63개국 중 가장 집값이 많이 오른 국가는 필리핀(20.0%)이었고 포르투갈(10.5%), 라트비아(10.4%) 등도 두 자릿수 상승률을 보였습니다. 또 독일(3.4%), 프랑스(2.3%), 중국(2.3%), 미국(1.6%) 등 주요국을 비롯해 싱가포르(1.6%), 대만(1.4%) 등도 한국보다 상승률이 높았다. 반면 일본(1.0%), 이탈리아(0.1%), 영국(-0.6%), 홍콩(-4.4%), 호주(-5.3%) 등은 한국보다 낮았다. 하지만 전문가들은 IMF가 제시한 한국 집값 상승률이 서울뿐만 아니라 전국을 대상으로 하고 있고, 가격이 많이 오른 아파트뿐만 아니라 상대적으로 덜 오른 빌라 등 모든 유형의 주택까지 포함한 데다 물가 상승률까지 반영된 것임을 고려할 필요가 있다고 입을 모았다. 한편 IMF가 2010년을 기준(100)으로 집계한 OECD 소속 32개국의 소득 대비 주택가격도 한국(90.56)은 이탈리아(90.36)에 이어 소득보다 집값이 2번째로 덜 오른 국가로 나타났다. 임대료 대비 주택가격(2010년=100)도 한국은 99.65로 해당 수치가 있는 39개국 중 33위에 그쳐 임대료 대비 집값이 상대적으로 덜 오른 것으로 집계됐다. 앞서 OECD도 지난 8월11일 공개한 ‘2020 OECD 한국경제보고서’에서 한국 집값과 관련해 “장기 추이로 볼 때 전국 단위의 실질 주택가격 등은 OECD 평균과 비교해 안정세를 유지하고 있다”고 평가한 바 있다.

한편 정부의 잇따른 부동산 규제 여파로 서울 아파트값 상승폭이 주춤해졌다. 8월7일 부동산114에 따르면 8월 첫째 주 서울 아파트 매매가격은 지난주 보다 0.09% 상승했다. 전주 상승률 0.11%보다는 0.02%포인트(p) 하락했다. 부동산114는 7.10 대책 등 정부의 강력한 부동산 시장 규제 정책과 그동안 가파르게 오른 가격 부담으로 매수자들이 피로감을 느끼면서 관망세를 보인 영향이라고  분석했다. 다만 전반적으로 매물이 많지 않아 수요가 꾸준한 역세권과 중저가 아파트를 중심으로 매도자 우위시장이 지속되는 분위기라고 전했다. 서울에서는 도봉구 아파트값이 0.17% 올라 가장 상승폭이 컸다. 이어 송파(0.16%), 관악(0.15%), 서대문(0.15%), 성북(0.15%), 강동(0.14%), 서초(0.14%), 중랑(0.13%) 등도 평균 보다 높은 상승률을 보였다. 경기·인천 아파트값 상승률도 0.05%로 전주(0.09%)에 비해 상승폭이 둔화됐다. 하남이 0.16% 올라 두드러진 모습을 보였고, 이어 남양주(0.11%), 광명(0.10%), 부천(0.10%), 의왕(0.09%) 등도 평균 이상의 상승률을 기록했다. 하남의 경우 지난 8일 개통한 하남선(5호선 연장) 라인에 인접한 단지를 중심으로 아파트값이 뛰었다. 서울 전세 가격도 0.07% 올라 전주(0.10%)에 비해 상승폭이 소폭 둔화됐다. 휴가철 비수기를 맞아 수요가 감소한 영향이라고 분석했다. 직주근접, 학군이 좋은 대단지 중심으로 오름세를 나타났으며, 지역별로는 관악(0.19%), 송파(0.18%), 강동(0.17%) 등의 상승률이 높았다. 부동산114 여경희 수석연구원은 “다주택자의 세 부담이 대폭 강화된 가운데 정부가 수도권 대규모 주택 공급대책까지 발표했지만 실수요의 중저가 아파트 매수가 이어지면서 집값 상승세가 유지되는 분위기”라며 “다만 지난주 대비 매매가격 상승폭이 둔화된 만큼 시세 추이를 지켜볼 필요가 있다”고 밝혔다. 이어 “전세시장은 전세매물 부족에 따른 수급불균형 상태가 지속되고 있기 때문에 가격 상승에 대한 불안감은 여전하고, 전세 품귀 우려는 수도권 전반으로 확산되는 모습”이라며 “주택임대차보호법이 본격 시행된 데다 저금리, 세 부담 강화 등으로 월세 전환 속도가 빨라질 것”이라고 말했다.

문 대통령 “실수요자 보호하고 투기 근절하겠다”
지난 8월10일 문재인 대통령은 “(부동산) 종합대책의 효과가 서서히 나타나고 있다. 과열 현상을 빚던 주택시장이 안정화되고 집값 상승세가 진정하는 양상을 보이기 시작했다”고 진단했다. 문 대통령은 이날 오후 청와대에서 수석·보좌관 회의를 주재하고 “앞으로 대책의 효과가 본격화되면 이런 추세가 더욱 가속화되리라 기대한다”며 이같이 밝혔다. 문 대통령은 “실수요자는 확실히 보호하고 투기는 근절하겠다는 것이 확고부동한 원칙”이라며 “불로소득 환수와 대출 규제 강화로 투기 수요를 차단하고, 주택공급 물량을 최대한 확보하는 것과 세입자 보호대책까지 포함해 4대 방향의 정책 패키지를 마련했다. 주택·주거 정책의 종합판”이라고 강조했다. 이어 “불로소득을 환수하는 세제개혁으로 투기수요를 차단하는 장치를 마련했다”며 “시세차익을 노린 다주택자와 법인의 주택보유 부담을 높이고 단기투자 이익에 대한 과세로 투기수요를 억제하는 조치다. 부동산 투기를 끝내겠다는 강력한 의지”라고 설명했다. 문 대통령은 “주택대출 규제를 강화하고, 이른바 갭투자를 차단해 가격불안 요인을 제거했다”며 “이는 가계와 금융의 건전성을 확보하고, 과잉 유동성을 생산적인 부분으로 유인하기 위한 것이기도 하다”고 말했다.

아울러 군 골프장 등 공공부지 개발, 3기 신도시 용적률 상향 등 공급대책을 언급하면서 “무주택자, 신혼부부와 청년 등 실수요자들에게 내 집 마련의 기회를 대폭 늘렸다. 그와 함께 공공분양 주택에 대해 지분적립형 제도를 도입해 무주택자의 주택구입 부담을 최대한 줄여나가겠다”고 역설했다. 또 “계약갱신 기간을 2년에서 2년 더 늘리고 전월세 상한제를 도입하는 등 주택임대차보호법이 제정된 지 40년만에 획기적 변화를 이뤘다”며 “임대인과 임차인 간 기울어진 관계를 개선해 서로 합리적으로 계약하도록 하자는 것이다. 정부는 새 제도를 조속히 안착시켜 임대인과 임차인의 권리가 조화를 이루도록 최선을 다하겠다”고 말했다. 문 대통령은 이런 방향성을 담은 대책의 효과로 주택시장이 안정되고 있다고 자평했다. 그는 “주택을 시장에만 맡겨두지 않고 세제를 강화하며 정부가 적극적으로 개입하는 것은 전 세계의 일반적 현상”이라며 “이번 대책으로 보유세 부담을 높였지만 다른 선진국보다는 아직도 낮은 편이다.

우리나라의 보유세 실효세율은 OECD 평균의 절반 수준”이라고 지적했다. 이어 “임차인 보호도 주요국에 비하면 한참 부족한 수준이다. 독일, 영국, 일본, 미국 등 주요 선진국은 일정한 예외사유가 없는 경우 무제한의 계약갱신청구권을 인정하고 있고, 특히 주요 도시들에는 표준임대료나 공정임대료 제도 등을 통해 임대료 상승을 제한하는 경우가 많다”며 “우리도 주택을 투기 대상이 아니라 복지 대상으로 변화시켜 가야 한다”고 주장했다. 다만 “제도가 적지 않게 변화하며 국민 불안이 있다. 정부는 변화된 정책을 상세히 알려 국민께 이해를 구하고, 현장에서 혼선이 발생하지 않도록 최선을 다하겠다”며 “이번 대책이 완전할 수는 없는 것이므로 계속해서 보완하겠다”고 약속했다. 문 대통령은 “앞으로 중저가 1주택 보유자들에 대해 추가로 세금을 경감하는 대책을 검토하고, 공공임대주택을 저소득층을 위한 영구 임대주택뿐 아니라 중산층까지 포함해 누구나 살고 싶은 ‘질 좋은 평생주택’으로 확장하고 교통 문제 등 필요한 후속 대책을 빠르게 마련하겠다”고 강조했다. 특히 “대책의 실효성을 위해 필요 시 부동산 시장 감독기구 설치도 검토하겠다”며 금융감독원 같은 기구가 설치할 가능성을 시사했다. 이어 “고시원, 쪽방, 지하방, 비닐하우스 등 최저 주거기준에 미달하는 주거의 질을 높여나가는 노력도 해나가겠다”고 덧붙였다. 끝으로 정치권과 언론에 협조를 요청하면서 “주택 보유자와 무주택자, 임대인과 임차인의 갈등을 부추기거나 국민의 불안감을 키우기보다는 새 제도의 안착과 주거의 안정화를 위해 함께 힘써 달라”고 당부했다. NM