지난 봄부터 터진 코로나 바이러스 사태로 뉴욕의 부동산 시장이 근래에 경험하지 못한 길을 걷고 있다.

네스트시커스 한국지사장 곽용석 

지난달 부동산중개회사인 더글러스 엘리먼의 최근 보고서에 따르면, 지난 6월 맨해튼 아파트 공실률이 3.67%로 역대 최고치를 나타낸 바 있다. 연이어 같은 달 시장에 나온 이 지역 아파트 임대 물건도 1만 건이 넘어 지난해 동기보다 무려 85%나 증가했다.

이러한 분위기에 결국은 임대료 하락을 가져왔다.
더글라스 엘리먼 자료에 따르면 지난 6월말 맨해튼 주택 임대료가 작년 같은 기간에 비해 4.8% 하락한 것으로 나타났다.

뉴욕 집주인들은 마침내 코로나사태가 장기화되는 위기에 대응하면서 결국 임대료를 겸손하게 내리기 시작하고 있다고 이 곳 미디어들이 전하고 있다.

주택시장의 변화는 전문가들이 과거의 불황 패턴을 바탕으로 예측했던 것보다 더 빨리 왔다고 진단했다.
지난 6월 중순, 부동산 온라인 사이트회사인 스트리트이지 이코노미스트인 낸시 우씨는 뉴욕 타임즈에 코로나사태 불황이 주택 시장에 반영되려면 최대 18개월이 걸릴 수 있다고 추측했다.

그러나, 뉴욕타임스의 가장 최근 보고서는 영향이 훨씬 더 빨리 느껴질 것 임을 암시하고 있다. 맨해튼 중간규모 주택 임대료는 이미 6월말, 지난해 같은 기간에 비해 4.8% 떨어진 3378달러를 기록했다.

수요가 감소하고 공실이 사상 최대에 이르면서 세입자들도 어려운 처지에 몰리면서 자신들에게 유리한 시장의 변화를 간절히 기대해왔다. 조사 결과, 상업용 및 주거용 부동산의 최소 3분의 1이 정도가 7월 임대료를 완납할 수 없는 것으로 나타났다. 동시에, 많은 세입자들, 특히 가족을 가진 젊은 세입자들, 그리고 상당한 경제력 있는 임차인들은 도시를 떠났고, 때로는 심지어 오랜 시간 관망하고 있는 상태이거나 아직 되돌아오지 않고 있다라고 미디어들은 제시하고 있다.

▲ 뉴욕 허드슨 야드 고급주상복합 빌딩인 ‘35허드슨야드’ / 사진_허드슨야드개발시행사

뉴욕의 밀도는 코로나사태에 직면하여 기력을 잃으면서 단점이 노출되고 있는 상황이라고 매체들은 덧붙였다. 실업률이 50년 만에 최저였던 1월의 3.6%에서 7월초에는 11.1%로 치솟았다. 많은 회사들이 아마도 영구적으로 원격 근무 방식으로 옮겨가고 있으며, 뉴욕 대부분의 주요 유명 단지들은 적어도 백신이나 치료제가 발명되기 전까지는, 많은 사람들이 뉴욕시의 높은 임대료를 지불해야 할 이유를 덜 느끼고 있다고 보고 있다.

그러나 집주인들은 시장 변화에 더디게 반응하거나 심지어 세입자들이 희망했던 만큼 시장에 적응하는 것을 완전히 꺼리는 것으로 증명되고 있다. 실제로 지난 5월 중순 부동산전문사이트인 리얼터닷컴은 신규 체결된 임대차 계약을 조사한 자료에 따르면 임대료가 계속 올랐다고 신고했다.

이러한 과정에서 이번 뉴욕타임스(NYT)의 최근 임대료 하락과 임매물량 증가 보도는 세입자들에게 가장 좋은 징조라고 반기고 있다.

그러나 집주인들이 내놓기 시작한 임대 혜택조건과 양보가 임차인들이 느끼는 수준에 비례할 지는 확실하지 않다. 실직하고 몇 달치 밀린 임대료 불능에 직면해 있는 세입자들에게 집주인들은 그들이 필요하다고 느끼는 구제금융 규모 협상에 완강히 반대하는 것처럼 보인다.

오는 8월 말 임시퇴거 명령차단이 해제되면 주택 소유자측 옹호자들은 최대 5만 건을 법정에 호소할 것으로 예상하고 있다. 주정부에서 시행한 임대료 지원 계획은 집주인에게 오히려 큰 도움을 주었다. 반면 대부분 세입자들은 임대료 지원 금융을 거의 받지 못하고 있다.

나아가, 환영할 만한 임대료 감소는 아직 대다수의 사람들, 특히 대민 접촉이 많은 저임금 산업에 종사하는 근로자들에게 주택 임차 감당이 아직도 쉽지 않은 상태라고 미디어들은 전하고 있다.

맨해튼 중간규모 임대료가 6월말 기준, 월 3378달러 수준은 아직도 생활경제력 대비 상당한 높은 상태이다. 뉴욕시 임대 규정법 자료에 따르면, 한 가족이 이러한 수준의 아파트를 임차하려면 최소 13만5120 달러를 벌어야 한다. 그러나 뉴욕시의 3인 가족 평균 소득은 10만 2000 달러다.

적어도 이번 임대료 하락은 작년에 맨해튼 임대시장에서 보았던 기록적인 최고치 및 꾸준한 상승에 대응한 코로나 사태 대응이나 정상적인 시장 조정이라고 보기에는 또한 명확하지 않다.
2019년 6월 침실 1개 규모 주택 임대료가 사상 최고를 기록했고, 8월에는 이 기록이 다시 깨졌다. 2019년 12월에도 이런 추세가 이어졌다.

▲ 맨해튼 다운타운에 뉴욕시청 바로 앞에 위치, 분양중인 고급아파트 전경 / 사진_곽용석

임대료가 2016년 이후보다 빠른 속도로 최근 올랐다. 뉴욕타임스의 가장 최근 뉴스는 올 여름(무료 월세, 요금 인하, 편의시설 추가 등)에 대한 혜택이 증가했다고 언급했지만 이는 2019년 8개월 연속 혜택이 감소하고 난 뒤였다.

뉴욕의 모든 사람들이 코로나 대유행의 여파로 적지 않은 역경을 경험하고 있지만, 뉴욕 집주인들은 여전히 많은 세입자들이 경험한 시장 충격과는 떨어져 있는, 소위 절연되어 있는 분위기다.

뉴욕시 주택보유자들 대다수는 전통적인 ‘개인’ 소유주들이 아니라 대부분 최소한 15채 이상의 건물을 소유한 대형 기업들이다. 시세의 빠른 속도가 지금 집주인에게 충격으로 다가올 수도 있지만, 하락하는 임대료는 여전히 코로나 사태 위기의 완전한 현실을 반영하지 못하고 있다.
아마 그들은 절대 그러지 않을 것이라고 전문가들은 예측하고 있어 하반기에도 임대료 하락세는 하방 강직성을 띌 가능성이 높은 것으로 보인다. NM